Sa lầy với vay mua nhà giá rẻ

Tâm lý nôn nóng và quá phụ thuộc vào nhân viên môi giới đang đẩy người mua nhà bằng gói tín dụng 30.000 tỷ đồng vào những rắc rối về lãi suất sau ngày 1/6 sắp tới.

Khi gói tín dụng này đang trên đường về đích thì thông tư 11 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) được công bố từ năm 2013 đang khiến cho người vay “việt vị”. 

Nhiều người cho rằng phần vốn chưa được giải ngân sau 1/6 sẽ không được hưởng lãi suất ưu đãi  đã khiến cho gói vay này từ mục đích ưu đãi dần trở thành một gánh nặng cho người mua nhà.

Dẫu vậy, việc thiếu kỹ lưỡng khi làm hợp đồng tín dụng thì chính người vay đã đẩy mình vào thế bị động.

Người vay kêu trời

Anh Phan Huy Thế, nhân viên một công ty thiết bị ánh sáng ở TP HCM vay hơn 300 triệu từ gói tín dụng này ở Ngân hàng VietinBank cho biết: “Tôi vay gói tín dụng này để mua căn hộ First Home Thạnh Lộc, chủ đầu tư là công ty CP Tổ chức Nhà Quốc gia (N.H.O) và sẽ giải ngân theo tiến độ giao nhà. Mới đây khi ngân hàng thông báo lãi suất sau ngày 1/6/2016 cho số vốn chưa được giải ngân sẽ thả nổi theo thị trường mới vỡ ra thông tin này.

Trước đây, các nhân viên môi giới tư vấn, hướng dẫn cho tôi làm hợp đồng tín dụng chỉ chăm chăm vào lãi suất chứ không đề cập đến thông tư 11. Tại thời điểm ký hợp đồng có lẽ vì nôn nóng được giải ngân nên tôi cũng không để ý xem nhân viên tín dụng có tư vấn về Thông tư 11 của NHNN hay không”.

“Trên hợp đồng dự án sẽ giao nhà hoàn thiện vào tháng 6/2015 tuy nhiên đến nay vẫn chưa hoàn thành tiến độ này nên không biết khoản vay của tôi sẽ giải ngân ra sao và lãi suất thế nào?

Ở thời điểm đó tôi cũng không nghĩ một dự án nhà ở kéo dài tới 3-4 năm như bây giờ. Tình trạng của dự án hiện nay sẽ không thể nào hoàn tất trước ngày 1/6 nên chắc chắn tôi sẽ phải gánh chịu phần lãi thả nổi kia", anh Thế chia sẻ.

Dự án  First Home Thạnh Lộc đang triển khai gói 30.000 tỷ cho người mua nhưng chậm tiến độ hơn một năm. Ảnh: VD

Việc mù mờ về thông tin của khoản vay cũng như “khoán trắng” cho nhân viên môi giới làm hồ sơ đã đẩy anh Thế vào tình cảnh hiện tại.

Tuy nhiên không phải khách hàng nào cũng giao phó hoàn toàn việc làm hồ sơ tín dụng của mình cho nhân viên môi giới mà họ tự tìm hiểu kỹ để thực hiện hợp đồng . Sự chủ động đó đã giúp họ “thoát hiểm” trong thời điểm này vì lựa chọn được dự án phù hợp.

Chị Đỗ Thùy Vân, nhân viên một công ty xây dựng ở quận 3, khách hàng vay gói tín dụng 30.000 tỷ của Vietinbank mua dự án căn hộ Ehome 3, cho biết, may mắn là tại thời điểm ký hợp đồng vay vốn, dự án đã xong phần thô, ngân hàng chỉ giải ngân trong 12 tháng và được nhận nhà trong năm 2014 nên được hưởng toàn bộ lãi suất ưu đãi theo quy định của gói tín dụng.

Tuy nhiên, theo chị Vân, ngay từ khi đặt vấn đề vay vốn bằng gói tín dụng này, chị và nhiều khách hàng khách đều biết quy định và cũng được nhân viên tín dụng giải thích khá kỹ. Nhân viên ngân hàng thậm chí còn khẳng định, ngân hàng chỉ giải ngân gói tín dụng này trong 12 tháng để khách hàng được hưởng ưu đãi trọn vẹn theo quy định.

Song, khách hàng này cũng bày tỏ, thực tế người vay cũng bị động vì tiền được giải ngân theo tiến độ của từ dự án. Nếu tính từ khi gói tín dụng này ra đời, thì đến tháng 6/2016 cũng đủ thời gian hoàn thiện dự án, nếu chủ đầu tư nghiêm túc thì khách hàng hoàn toàn không bị thiệt. Nhưng với những dự án bị chậm trễ, kéo dài thì khách hàng không còn cách nào khác là đành phải chịu chịu thiệt vì nắm đằng lưỡi.

Ngoài ra, phần lớn người muốn vay thường chạy vạy để lo cho được thủ tục nên khi được vay rồi thì nôn nóng, không đọc kỹ hợp đồng. Nhiều người đinh ninh rằng, đã được vay thì giải ngân thời điểm nào cũng như nhau.

Cũng có người giao toàn bộ phần thủ tục nhờ nhân viên sàn giao dịch BĐS lo nên hoàn toàn không biết quy định. Ngoài ra, một số dự án dù khởi công vào giữa cuối 2015, nghĩa là không thể hoàn thành bàn giao nhà trước tháng 6/2016, nhưng vẫn cố tình gài gói tín dụng này vào cho dễ bán bẫy khách mua.

Người mua có bị gài bẫy?

Anh Nguyễn Văn Dũng (34 tu Hà Nội), khách hàng đã mua một dự án nhà ở xã hội tại Hà Đông (Hà Nội) và được BIDV giải ngân cho biết, thủ tục vay vốn hoàn toàn được nhân viên của sàn giao dịch hỗ trợ.

Bản thân anh cũng không biết gói 30.000 tỷ sẽ hết được hỗ trợ lãi suất tháng 6/2016. "Khi mua nhà, nhân viên môi giới có tư vấn cho tôi nhiều thứ, nhưng liên quan đến vấn đề lãi suất sẽ thả nổi thì không hề được tư vấn. Thời điểm gần đây đọc báo mới biết và có tìm hiểu lại thì quả thực trong các thông tư của Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng cũng đã có đủ cả", anh chia sẻ. 

Lãi suất vay mua nhà ở xã hội tăng sau tháng 6/2016 sẽ tạo gánh nặng không nhỏ tới người dân. Ảnh:  Minh Tú.

Theo anh Ngọc, một khách hàng khác ở Hà Nội, tất cả khách hàng khi quyết định mua nhà gói 30.000 tỷ đều phải tìm hiểu về các quy định, nguyên tắc của gói tín dụng này bởi họ cần phải hoàn chỉnh hồ sơ trình lên ngân hàng.

Vì thế, nếu nói không biết lãi suất ưu đãi sẽ chấm dứt sau tháng 6/2016 thì chỉ có hai trường hợp, hoặc họ quá chểnh mảng và thiếu trách nhiệm với tiền của mình, hoặc biết mà cố tình bỏ qua vì chỉ mong mua được nhà càng sớm càng tốt, được hỗ trợ chút nào hay chút đó.

Anh Ngọc cho biết, gia đình anh đã cân đối và cảm thấy mình đủ khả năng để chịu mức lãi suất của ngân hàng thêm một thời gian sau tháng 6/2016, do đó mới quyết định vay vốn.

Đánh giá về gói tín dụng 30.000 tỷ vào thời điểm này, anh nhận định: "Thời điểm này vay gói 30.000 tỷ không được hỗ trợ nhiều, lãi suất sẽ sớm chịu ở mức cao trong khi phải chịu nhiều ràng buộc về điều kiện mua và sử dụng nhà ở xã hội, ví dụ như không được bán nhà trong vòng bao nhiêu năm...".

Đánh giá về vấn đề khách hàng không biết lãi suất sẽ tăng sau thời điểm tháng 6/2016, một nhân viên môi giới bất động sản xin giấu tên cho biết: "Việc để khách hàng không biết phải chịu lãi suất cao hơn lãi suất hỗ trợ sau khi gói tín dụng 30.000 tỷ hết thời hạn là lỗi trực tiếp của các nhân viên tư vấn, bao gồm cả môi giới nhà đất và nhân viên của ngân hàng.

Nhân viên bán nhà chỉ quan tâm đến số lượng căn bán, nhân viên ngân hàng thì bị áp chỉ tiêu vay... Vì thế có tình trạng khách hàng thông thái biết mà truy vấn thì nhân viên môi giới sẽ nói, không biết thì họ cũng ỉm đi".

Nhân viên này cho rằng khi người dân, khách hàng đi mua nhà hoặc liên quan trực tiếp đến túi tiền của mình, cần phải tìm hiểu kỹ thông tin, đọc kỹ hợp đồng, và để an toàn có thể tìm tư vấn từ phía luật sư, thay vì tự mình làm tất cả mọi việc.

Ngân hàng giải thích sai nên khách hiểu sai

Trao đổi với Zing.vn, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển thể hiện quan điểm ngược lại với những gì đã công bố, nếu thực sự có quy định trên thì trong hợp đồng tín dụng với khách ngân hàng phải thể hiện rõ.

“Sáng giờ tôi đọc khá nhiều hợp đồng vay mua nhà của khách hàng và chiếu theo quy định của Chính phủ thì không hề thấy hợp đồng nào có ghi phần giải ngân sau tháng 6/2016 không được hưởng lãi suất ưu đãi. Tôi đọc từ hợp đồng cho vay mua nhà đến thông tư 11 năm 2013 và điều chỉnh thông tư 2014 đều không thể hiện rõ thời điểm sau tháng 6/2016 khách phải trả lãi thả nổi theo thị trường”, ông Hiển nói.

Chuyên gia này cho rằng, hiểu như trên là không đúng tinh thần của gói hỗ trợ, mà nên hiểu là một khoản vay mua nhà theo chương trình kích cầu đã được thông qua. Thời hạn là 15 năm và tối đa không quá năm 2033 thì khách mua nhà được hưởng lãi suất ưu đãi tối đa không hơn 15 năm, đồng thời dừng ở năm 2033.

Điều đó được hiểu là hợp đồng ngân hàng ký với khách ở thời điểm 2015 thì khách được hưởng lãi suất ưu đãi đến năm 2030. Nhưng ở đây, khách mua căn hộ phải giải ngân theo tiến độ thì phần giải ngân sau tháng 6/2016 thời hạn được hưởng lãi suất ưu đãi không còn trọn vẹn 15 năm, tức chỉ còn 13, 14 năm, chứ không phải phần giải ngân sau thời gian này thì họ phải trả lãi theo thị trường.

“Tôi nghĩ có thể nhân viên ngân hàng hay nhân viên môi giới giải thích sai, dẫn đến hiểu sai. Phải hiểu là hợp đồng của tôi được ký là vay mua nhà gói 30.000 tỷ trong thời gian 15 năm, thì nếu ký vào năm 2016 tôi được hưởng lãi suất ưu đãi cho đến năm 2031.

Nhưng trước 2016 tôi chỉ được giải ngân 50% thì sau đó tôi vẫn phải được giải ngân tiếp theo để trả đủ cho căn hộ tôi mua, thậm chí đóng tới 2017, thì thời gian bị trừ ra 1-2 năm, chứ không có quy định nào bắt khách hàng phải trả như vậy. Nếu ngân hàng khẳng định vấn đề trên đúng thì hợp đồng tín dụng của khách hàng phải ghi rõ ra.

Ông Nguyễn Tiến Đông, Vụ trưởng Vụ Tín dụng (Ngân hàng Nhà nước) cũng xác nhận chủ trương lãi suất có thể thả nổi sau 1/6/2016 đối với gói 30.000 tỷ là đúng. Theo ông, 36 tháng là thời gian kết thúc nguồn tái cấp vốn của Ngân hàng Nhà nước cho các ngân hàng sẽ kết thúc, kể từ khi thông tư 11 có hiệu lực (1/6/2013).

Trong khi đó, một số chủ đầu tư dự án thuộc gói 30.000 tỷ chưa có phát ngôn về vấn đề nói trên.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội BĐS TP HCM cho rằng: “Tốt hơn hết khách hàng nên tìm mua những dự án nhà ở thương mại giá rẻ đã cất nóc, hoặc xong phần thô vì có thể sẽ vay được 80- 90% giá trị nhà vào thời điểm ký hợp đồng mua nhà.

Và khách hàng cũng sẽ được giải ngân vốn vay nhiều hơn. Phần còn lại khách hàng sẽ trả lãi suất ít áp lực hơn và sẽ nhanh hơn. Chứ nếu chúng ta đi mua nhà mới xây xong móng, hoặc thanh toán theo tiến độ xây dựng thì tỷ lệ giải ngân sẽ thấp.”

Hiện tại, tại một số dự án, chủ đầu tư đang có động thái gọi khách hàng và tư vấn ký phụ lục đẩy nhanh tiến độ thanh toán, lên trước thời hạn kết thúc giải ngân gói 30.000 tỷ.

Tuy nhiên, theo quy định, chủ đầu tư chỉ được phép huy động không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Như vậy, nếu không bàn giao được nhà trước ngày 1/6 thì 30% còn lại không thể hưởng lãi suất ưu đãi.